Квартира с обременением – подробно о важных нюансах

В юридической сфере существует понятие обременение имущества, которое сопровождается ограничениями, налагаемыми на определенные права собственника. Основным эффектом такого обременения является ограничение возможности продажи или дарения недвижимости владельцем.

Обременение имущества может быть установлено из различных причин, и в некоторых случаях, несмотря на наличие ограничений, продажа обремененной квартиры всё же возможна. Здесь следует отметить, что действуют определенные правила и процедуры, которые могут предоставить собственнику возможность осуществить сделку, несмотря на присутствие обременений.

Виды обременения

Ипотека

В соответствии с законодательством, ипотека возникает, когда покупатель приобретает недвижимое имущество с использованием кредитных средств. По сути, это означает, что недвижимость переходит в собственность покупателя, однако остается находящейся в залоге у банка. В случае невыполнения погашения ипотеки в установленные сроки, банк вправе через суд забрать квартиру у заемщика.

Собственнику запрещается продавать, выделять доли или дарить залоговое имущество без разрешения банка. Тем не менее, собственник имеет право на проживание в обремененном имуществе, на регистрацию в нем и проведение косметического ремонта. Он также обязан оплачивать налоги, коммунальные услуги и поддерживать квартиру в должном состоянии.

Ипотечное обременение снимается только после полного погашения задолженности перед банком. Этот процесс осуществляется через Росреестр. После снятия ограничений квартира высвобождается из залога, и собственник получает полные права распоряжаться своим имуществом.

Рента

Договор ренты представляет собой сделку, при которой квартира передается другому лицу, взамен на обеспечение ее владельца материальным содержанием. Обычно этот вид сделки заключается пожилыми или больными людьми, которые не могут рассчитывать на помощь от близкого родства. Получатель ренты, то есть человек, который заботится о владельце квартиры, от своей стороны обязуется передать квартиру обратно владельцу по окончании срока договора. В большинстве случаев договор ренты составляется на протяжении всей жизни получателя.

Договор ренты ограничивает права обеих сторон: ни владельцу, ни плательщику ренты нельзя продать квартиру или использовать ее другим способом. Ограничения, наложенные в виде ренты, снимаются после расторжения договора или выполнения всех его условий. Например, если истек срок договора, то плательщик ренты получает полное право собственности на недвижимость и может свободно распоряжаться ею.

Безвозмездное пользование

Договор безвозмездного пользования является договором, который может заключаться в различных ситуациях. Например, собственник может передать свою недвижимость на проживание родственнику или указать определенное лицо в завещании, которое будет пользоваться имуществом безвозмездно.

В любом случае безвозмездное пользование создает обременение для собственника. Владелец имеет право продать квартиру, но вторая сторона, которая пользуется недвижимостью, имеет право на проживание даже после смены владельца.

Проблема заключается в том, что такой договор не требует регистрации в Росреестре, поэтому его наличие нельзя проверить. Это может вызывать некоторые сложности, особенно при возникновении споров или оспаривании действительности самого договора. В таких случаях стороны часто должны обращаться в суд для защиты своих прав и доказательства существования безвозмездного пользования.

Арест

Арест на имущество, включая недвижимость, может быть наложен судебными приставами по решению суда. Обычно такая мера применяется из-за задолженности по кредитам или налогам.

Арест накладывает ограничения на регистрационные действия, аналогичные ипотеке. Это означает, что собственнику запрещается продавать, дарить, завещать иным способом распоряжаться квартирой. Однако собственник имеет право продолжать проживать в ней и вносить необходимые ремонтные работы. Вместе с тем, собственник недвижимости несет ответственность за состояние и сохранность недвижимости во время действия ареста.

Арест может быть снят только после погашения задолженности или отмены решения суда. Решение суда может быть отменено в случае, если была допущена ошибка при его вынесении или если собственник стал жертвой мошенничества и представил доказательства этого факта в другом суде.

Аренда

При сдаче квартиры в аренду нанимателям предоставляется право проживать в ней даже после смены собственника. Такое обременение может быть снято только при расторжении договора аренды или по истечении его срока.

Новый собственник обязан дождаться окончания срока аренды и только после этого может не продлевать его. Не имеет значения, был ли договор аренды зарегистрирован в Росреестре или нет – он всё равно обладает юридической силой.

Обязательно помните, что договор аренды должен быть заключен в письменной форме и содержать основные условия, такие как срок аренды, размер арендной платы и права и обязанности сторон. Это поможет предотвратить споры и несогласия в будущем.

В случае возникновения спора между арендатором и новым собственником, они должны будут обратиться в суд для разрешения конфликта и защиты своих прав. Суд рассмотрит обстоятельства случая и примет решение, исходя из действующего законодательства.

Несовершеннолетний собственник

Если ребёнок имеет долю в недвижимости, то её продажа может быть проведена только с разрешения органов опеки и попечительства. Этот госорган представляет интересы ребёнка в сделке, поэтому продать жильё не получится, если они будут нарушены. Нужно предоставить взаимозаменяемую площадь в другом имуществе, чтобы опека дала согласие на сделку.

Сервитут

Сервитут — это ситуация, когда одни права ограничивают другие, но нет залога. Например, проход к комнате в коммунальной квартире возможен только через другую. Или подъезд на участок возможен только через соседский.

Доверительное управление

Собственник имеет право заключить договор на доверительное управление своей недвижимостью с представителем, таким как риелтор или юрист. Представитель в свою очередь может заниматься сдачей в аренду, получением арендной платы, обеспечивать надлежащее управление недвижимостью и другие связанные с этим действия.

Однако, доверенное лицо не сможет продавать недвижимость без согласия собственника. Точно так же, собственнику нельзя самостоятельно распоряжаться недвижимостью, если был заключен договор на доверительное управление.

Ограничение на самостоятельное распоряжение недвижимостью собственника или доверенного лица должно быть зарегистрировано в Росреестре. Регистрация обеспечивает юридическую силу такого ограничения.

Важно отметить, что после продажи недвижимости договор на доверительное управление теряет свою юридическую силу. Новый собственник имеет полное право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

В случае заключения договора на доверительное управление, важно убедиться, что все условия предусмотрены в письменной форме и являются прозрачными и понятными для всех сторон. Это поможет избежать возможных недоразумений и споров в будущем.

Завещательный отказ

При разработке завещания собственник квартиры имеет возможность ограничить права наследников. Например, он может указать, что наследники получат недвижимость умершего только при выполнении определенных условий. Часто таким условием становится право на проживание третьего лица, известного как отказополучатель, в этой квартире.

То есть, хотя наследники станут собственниками квартиры, они должны будут принять факт, что будут иметь соседство с жильцом из завещания. Даже если квартира будет продана, новому владельцу будет затруднительно выселить отказополучателя. В таком случае, возможно попытаться добиться выселения через суд, однако потребуются веские основания, например, если отказополучатель не следит за состоянием квартиры или нарушает оговоренные правила и условия.

Ограничение прав наследников в завещании и введение отказополучателя являются легальными и могут быть реализованы, однако важно учесть, что такое решение может вызвать споры и конфликты внутри семьи. Для предотвращения возможных проблем рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся в наследственном праве, чтобы правильно составить завещание и учесть все возможные последствия.

Таким образом, при составлении завещания с ограничениями прав наследников и присутствием отказополучателя, необходимо тщательно рассмотреть все аспекты и возможные последствия, чтобы защитить свои интересы и минимизировать возможные споры.

Как и где проверить наличие обременения

Росреестр является единственным ведомством, которое регистрирует обременения на недвижимость. Для того чтобы узнать информацию об ограничениях, необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в Росреестре.

Однако, с 1 марта 2023 года персональные данные в Росреестре стали закрытыми, и теперь нельзя узнать из выписки, в пользу кого наложено обременение. Это усложнило проверку недвижимости перед совершением сделки.

Для того чтобы проверить наличие запрета на квартире, собственнику или его супруге (при наличии) необходимо заказать выписку из ЕГРН, так как им доступна полная информация. Также возможно обратиться к нотариусу, который имеет право получить расширенную выписку.

Заказать расширенную выписку из ЕГРН вместе с техническими планами можно в Многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Также доступна возможность заказать краткую выписку без планов онлайн на портале Госуслуг, однако это доступно только собственнику. Стоимость выписки составляет около 500 рублей.

Важно отметить, что выписка из ЕГРН отображает не все запреты. Например, аренда сроком на 11 и менее месяцев не требует регистрации в Росреестре. Также, за редким исключением, безвозмездное пользование проходит регистрацию. Информация о завещательном отказе, то есть о том, что наследники получат жилье только при условии, указанном в завещании, доступна только у нотариуса, который был вовлечен в наследственное дело.

Можно ли покупать квартиру с обременением

Покупка квартиры с обременением является сложным и рискованным процессом, однако, с соблюдением определенных условий, она все же возможна. Важно отметить, что при наличии ареста на недвижимость, любая сделка по ее продаже становится невозможной, поскольку Росреестр не зарегистрирует такую сделку.

Существуют два основных способа приобретения квартиры с ипотекой:

1. Переоформление ипотеки на покупателя: Для этого покупатель должен соответствовать требованиям банка, иметь хорошую кредитную историю и стабильный доход. После согласия банка происходит смена заёмщика: залоговая недвижимость и кредитные обязательства передаются новому владельцу. Однако стоит отметить, что данный процесс может занять продолжительное время, и не все покупатели желают ожидать такой долгий переход к собственности.
2. Покупка квартиры в кредит под залог имущества: В этом случае, покупатель обращается в банк для получения кредита наличными и предоставляет в залог другую недвижимость или ценности, например, автомобиль. Перед совершением сделки, следует составить предварительный договор купли-продажи и убедиться, что продавец сможет ранее погасить ипотеку средствами, полученными от покупателя. После погашения ипотеки, продавец должен обратиться в соответствующий орган (например, Росреестр) с просьбой о снятии обременения с квартиры.

Важно отметить, что в обоих случаях процесс может быть сложным и зависит от множества факторов. Банк тщательно проверяет желающих стать новыми заёмщиками и может отказать в продаже, а также сделка требует правильного оформления документов и согласия всех заинтересованных сторон.

Советуем обратиться к опытному специалисту, например, юристу или нотариусу, чтобы получить более подробную консультацию и гарантировать соблюдение всех правовых норм и процедур.

Как снять обременение с квартиры

Снятие запретов может быть двух видов:

• Односторонний — собственник гасит ипотеку или другие задолженности, заказывает справку о погашении и обращается в Росреестр через МФЦ или онлайн.
• Двусторонний — держатель залога и собственник вместе подают заявление в Росреестр, приложив к нему справку о погашении ипотеки.

Ещё понадобятся другие документы:

• паспорт собственника;
• выписка из ЕГРН на недвижимость;
• ипотечный договор и закладная.

В среднем запись о залоге гасится в течение трёх рабочих дней. Затем собственник получит новую выписку из ЕГРН, где будет указано, что по квартире больше нет запретов на регистрационные действия.

Стоит ли покупать квартиру с обременением

Покупка квартиры с ограничениями прав может предоставить покупателю возможность приобрести жилье по сниженной цене. Однако, не каждый потенциальный покупатель готов заходить в сложные и многоэтапные сделки, поэтому продавцы могут предоставить скидки, чтобы компенсировать эти сложности.

Каждая продажа квартиры со связанными ограничениями прав следует рассматривать индивидуально, так как ограничения могут быть различными, а их снятие происходит в специфическом порядке. Например, договор аренды обычно заключается на 11 месяцев, чтобы избежать регистрации в Росреестре. По истечении срока договора, такое имущество может быть приобретено. То же самое относится и к другим типам договоров, таким как безвозмездное пользование или завещательный отказ.

Важно помнить, что приобретение квартиры, обремененной арестом, является неприемлемым. Нельзя заключать предварительный договор купли-продажи на такую недвижимость, поскольку это будет незаконным. Даже в случае использования залогового кредита, подтверждение передачи денег продавцу может быть проблематичным, что влечет риск их потери.

Приобретение квартиры с ограничениями прав требует тщательного изучения каждой ситуации и обязательного сотрудничества с профессионалами, такими как юристы или нотариусы, чтобы учесть все юридические нюансы и гарантировать безопасность сделки.