Что делать при покупке квартиры с долгами за ЖКХ

По статистике, наблюдается все более частые случаи продажи квартир с огромными задолженностями, поэтому очень важно знать свои права при покупке такой недвижимости на вторичном рынке.

Вопрос перехода долгов от предыдущего собственника к новому владельцу регулируется положениями гражданского и жилищного законодательства РФ. В соответствии с пунктом 5 статьи 153 Жилищного кодекса РФ гласит, что обязательство по регулярной оплате коммунальных услуг возникает с момента регистрации права собственности на недвижимость. Иными словами, задолженности предыдущего владельца квартиры не могут быть переданы на нового собственника. Однако, в данном вопросе существуют некоторые нюансы, о которых следует знать.

Категории задолженности за квартиру

В нашей стране существуют две основные категории начислений, которые должны быть оплачены своевременно за собственное жилье. Разберем их подробнее:

1. Жилищно-коммунальные услуги

Эта категория включает общедомовые нужды, содержание жилья и вывоз мусора. Задолженности по этим начислениям не переходят к новому владельцу, если он только что приобрел квартиру. Размер задолженности, период ее накопления и другие факторы не играют роли в данном случае. Долги остаются за предыдущим собственником до конца его права собственности.

2. Услуги капитального ремонта

В этом случае существует некоторое исключение из правил. Долги по капитальному ремонту, не уплаченные предыдущим собственником, переходят на нового владельца (в соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса РФ, часть 3). При этом, переходит весь объем накопившейся задолженности за период неуплаты. Однако есть несколько исключений:

• Если задолженность уже была взыскана с предыдущего владельца по решению суда, то новому владельцу не нужно ее оплачивать. Однако все, что накопилось после взыскания, должно быть оплачено новым собственником.
• Если задолженность накапливалась в течение нескольких лет, то к этим обязательствам может быть применен срок исковой давности, равный 3 годам (согласно статье 196 Гражданского кодекса РФ). Это означает, что новый собственник может уменьшить сумму задолженности, заплатив за последние 3 года, но это возможно только через судебное разбирательство. Для этого фонд капитального ремонта должен обратиться в суд с заявлением о взыскании задолженности с нового владельца.

Как обезопасить себя от покупки квартиры с долгами по ЖКХ

При покупке вторичной недвижимости требуется предпринять все возможные меры, чтобы минимизировать риски приобретения квартиры с долгами. Вот несколько действий, которые помогут этому:

1. Получение выписки об отсутствии (или наличии) долгов от текущего собственника через управляющую компанию поможет узнать об обязательствах по платежам за жилищно-коммунальные услуги. Это позволит избежать неприятных сюрпризов в будущем.
2. Получение выписки из ЕГРН является еще одним важным шагом. Она содержит информацию о всех обременениях, таких как ипотека, аресты и другие ограничения, которые могут быть установлены в отношении продаваемого имущества. Это поможет убедиться, что недвижимость не имеет проблемных правовых статусов.
3. Просмотр квитанции об оплате услуг может быть самым простым и быстрым способом проверки наличия задолженностей. В квитанции указывается текущая сумма платежа, а также общий долг. Такой подход позволяет оценить финансовую обстановку продавца и определить, есть ли задолженности, которые требуется учесть при покупке.
4. Особые условия могут быть включены в договор купли-продажи для обеспечения безопасности и защиты интересов покупателя. Например, можно добавить пункты, уточняющие, что жилое помещение передается новому собственнику без долгов по ЖКУ и капитальному ремонту. Также можно прописать, что предыдущий собственник обязуется погасить любые обнаруженные задолженности. Эти дополнительные пункты обеспечат дополнительную защиту для покупателя и помогут избежать нежелательных финансовых обязательств.

Можно ли покупать квартиру с долгами по ЖКХ

Если покупатель заранее знает о долгах, но все равно желает приобрести эту квартиру, существуют следующие способы действий:

1. Перевод долга на покупателя: согласно статье 391 Гражданского кодекса РФ, покупатель имеет право официально взять на себя долг и оплатить его самостоятельно. Это возможно, если обе стороны сделки согласны на такое условие и оно включено в договор купли-продажи. В этом случае, покупатель берет на себя ответственность за погашение долга перед соответствующими кредиторами, что позволяет избежать проблем в будущем.
2. Обсуждение дополнительных условий продажи квартиры с долгом: стороны могут проработать альтернативные варианты решения проблемы. Например, новый владелец может согласиться оплатить долг, а текущий собственник согласится уменьшить стоимость квартиры на сумму задолженности. Однако важно, чтобы все условия были не только обсуждены устно, но и зафиксированы в официальном договоре. Это поможет предотвратить будущие споры и конфликты между сторонами сделки.

Что делать, если о долгах стало известно после покупки квартиры

Если возникла ситуация, где необходимо решить проблему с долгами, связанными с предыдущим собственником, следует придерживаться следующего плана действий:

1. Прежде всего, обратитесь к предыдущему собственнику. Существует возможность, что он согласится погасить долги, которые он сам накопил. В случае положительного ответа, договоритесь о способе погашения и урегулируйте все формальности.
2. Если предыдущий собственник отказывается погасить долги, обратитесь в Росреестр для получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В этой выписке будет указана дата перехода права собственности на нового владельца.
3. Предоставьте выписку из ЕГРН управляющей компании, чтобы они внесли соответствующие изменения в лицевой счет. Если изменения не были внесены после подачи документов, составьте заявление о смене собственника, адресованное директору управляющей компании, и приложите к нему выписку из ЕГРН.

Если ни один из предыдущих шагов не принес результатов, следует обратиться в вышестоящие инстанции. Это могут быть Государственная жилищная инспекция, Роспотребнадзор, прокуратура или суд. Перед обращением в эти организации следует собрать все доказательства и документы, подтверждающие проблему с долгами и безуспешные попытки ее решения.