Как избежать опасности стать владельцем квартиры с чужими долгами
Федеральная нотариальная палата выпустила специальные рекомендации – как не повесить на себя чужие долги. Информация особенно важна покупателям квартир, не желающим заполучить дополнительные расходы.
“Из неприятных неожиданностей – человек может купить квартиру с накопившимися долгами по ЖКХ или налогам. Задолженность придется погашать новому владельцу”, – сообщают в нотариате. Еще один подводный камень, с привязанным к нему чужим долгом, – покупка имущества у человека со статусом банкрота. В таком случае финансовый управляющий или кредиторы могут признать сделку недействительной.
“И из-за чужих долгов вы с большой долей вероятности можете потерять приобретенное имущество”, – подчеркивают представители нотариата.
Один из способов себя обезопасить – включить в договор купли-продажи так называемое заверение об обстоятельствах. “Это когда продавец квартиры заверяет вторую сторону, что, например, не делал перепланировок, у него нет “хвостов” по налогам и коммунальным платежам и так далее, – поясняют нотариусы. – Если позже выяснится, что продавец был не совсем честен, ему придется возмещать возникшие убытки или уплачивать неустойку. Более того, недостоверные заверения могут стать причиной для разворота сделки, то есть покупатель сможет и вовсе от нее отказаться”.
Еще один тонкий момент: ремонт в квартире, купленной “в бетоне”, то есть даже без внутренних стен, необходимо узаконить. Если комнаты и санузлы выйдут за рамки изначального плана БТИ, это будет считаться перепланировкой. Соответственно, если продавец квартиры когда-то дал волю своим рукам, а потом не озаботился оформлением новых стен, его квартира превращается в юридическую мину.
С юридическими проблемами в будущем могут столкнуться сотни тысяч людей. Это не преувеличение. Скорее, скромная оценка. Давно стало обычным делом, когда некоторые квартиры продаются не просто без отделки, но вообще без ничего. Коробка. Только на полу прочерчены контуры запланированных комнат, кухни, санузла и т.п. “Это же хорошо! – уверяют застройщики. – У нас вы можете воплотить свои самые смелые фантазии”.
Покупаются и покупают многие. И ведь нельзя сказать, что застройщики обманывают. Нет, тактично умалчивают.
“Из этого вытекает абсурдная проблема рекламы “возможности сделать квартиру своей мечты”: так-то оно, может, и так, но это возможно только при соблюдении обязательных требований к перепланировке, – подчеркивает член Ассоциации юристов России Вячеслав Голенев. – Об этом ни один застройщик обычно не говорит. Да и обязанности у него такой нет, ведь право на перепланировку у гражданина есть в силу закона. Но этому праву корреспондирует обязанность выполнить перепланировку, не нарушая закона, строительно-технических норм и требований, а также согласовать ее с контролирующими органами”.
В случае приобретения квартиры с нелегализованной перепланировкой собственник обязан привести помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование. Проще говоря, в квартире надо будет все снести и сделать так, как полагается по плану БТИ. Иначе чиновники могут подать в суд и лишить покупателя квартиры. Ее выставят на торги, выручку отдадут человеку за вычетом расходов на ремонт, провести который обяжут нового собственника.
Конечно, жить на такой юридической мине можно годами и десятилетиями, а если повезет встретить юридически наивного покупателя, даже продать ее. Но мина, на то и мина, что может рвануть в любой момент, и кто-то окажется крайним. Например, обиженные на что-то соседи напишут жалобу в жилинспекцию. Или при разводе решит отомстить кто-то из супругов. Вариантов масса. Именно поэтому при покупке жилья стоит тщательно составить договор, прописав в том числе защиту от долгов хозяина.
Не все знают, что, когда люди принимают наследство, им достается не только имущество умершего, но также его долги и обязательства. Есть три базовых сценария развития событий. Первый – наследники знают о долге. И если он приемлемый, сами его выплачивают. Тут важно отметить: отвечать по обязательствам наследодателя каждому наследнику придется только в пределах полученного от него имущества. То есть условно, если вам досталось 100 рублей, то и по долгам наследодателя больше этой суммы отдавать не придется.
Второй вариант – наследники заранее знают о долге, но сумма для них непомерная, поэтому они отказываются от наследства. Соответственно, и долг к ним не переходит. Бывает, люди не подают заявление на наследство, но принимают его фактически. Например, живут в квартире наследодателя, оплачивают коммунальные платежи, делают ремонт и так далее. Был случай: суд взыскал с одной из дочерей умершей должницы ее долг по кредиту, хотя эта дочь не обращалась за свидетельством о наследстве. Вторая дочь была прозорливее и написала у нотариуса отказ от наследства.
Третий сценарий – наследники не знают о долгах, а информация от кредитора поступает уже после того, как они получили свидетельства о праве на наследство. Если своих средств не хватает, приходится, например, продавать часть или все наследственное имущество, чтобы пропорционально своей доле погасить долги.
Эксперты советуют гражданам информировать родных об имеющихся у них долгах. Это не обязательно “глобальные” вещи вроде ипотеки. Люди могут брать в кредит бытовую технику, одежду и даже косметику, оплачивать услуги стоматологов и другое. Бремя возврата всех этих долгов ложится на наследников или на супруга должника, если между ними не был заключен брачный договор.
Автор Владислав Куликов
