Перепланировка квартир в 2024 году: памятка для собственников жилья

Содержание

Многие жители многоквартирных домов (МКД) осуществляют перепланировки в своих квартирах, включая возведение или снос стен, разделение комнат, реконструкцию балкона, лоджии и другие изменения.

Однако такие работы должны соответствовать законодательным нормам и правилам, таким как Свод правил СП 54.13330.2022 “СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные” и Свод правил СП 29.13330.2011 “СНиП 2.03.13-88. Полы”.

С 1 апреля вступили в силу поправки в Жилищный кодекс, и в связи с этим представляем правовой обзор с необходимыми разъяснениями.

Перепланировка квартиры: изменения с 1 апреля 2024 года

В случаях незаконной перепланировки, когда жильцы многоквартирных домов без разрешения увеличивают площадь своих квартир за счет лестничных клеток или этажей, следует помнить о важности соблюдения правил. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме (лестничные площадки, лифты и прочее), как определено статьей 36 Жилищного кодекса и статьей 290 Гражданского кодекса, является объектом общей долевой собственности, принадлежащей каждому владельцу квартиры в определенной доле. Следовательно, проведение перепланировки и реконструкции допускается только в пределах собственной квартиры, без вмешательства в другие общие площади многоквартирного дома. Давайте разберемся в том, что представляют собой перепланировка, реконструкция и переустройство, и как они отличаются друг от друга.

В статье 25 Жилищного кодекса содержатся определения переустройства и перепланировки. Переустройство представляет собой любое вмешательство в домовое оборудование, включая его перемещение, замену, удаление и другие меры. А перепланировка – это конкретное изменение “конфигурации” квартиры, такое как добавление окна, его увеличение, демонтаж перегородок для создания новых проходов и прочее.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса, реконструкция предполагает значительное изменение характеристик объекта капитального строительства, таких как площадь, высота или количество этажей, и отличается от перепланировки и переустройства. Этот процесс может быть осуществлен только при наличии разрешения на строительство.

С 1 апреля 2024 года вступил в силу Федеральный закон от 19 декабря 2023 года № 608-ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости”. Данный закон уточняет и изменяет понимание перепланировки. Теперь перепланировкой считается изменение границ или площади жилого помещения, образование новых помещений, а также изменение внутренней планировки без изменения границ и (или) площади помещения, включая случаи, предусмотренные статьей 40 Жилищного кодекса. Важно отметить, что перепланировка не считается завершенной до момента внесения соответствующих данных в Единый государственный реестр недвижимости.

Кроме того, с 1 апреля процедура перепланировки упрощена. Теперь после ее проведения нет необходимости внесения изменений в технический паспорт помещения.

В соответствии с Жилищным кодексом ранее перепланировкой считалось изменение конфигурации помещения, требующее обновления технического паспорта. Однако стоит отметить, что данная норма утратила актуальность уже давно. На сегодняшний день в нашей стране технический паспорт не имеет юридической силы и заменен на технический план. Тем не менее, термин “перепланировка” все еще используется в процедурах, связанных с изменением планировки помещений.

Напомним порядок оформления (согласования) перепланировки. Новым законом он не меняется и состоит из нескольких этапов:

Для начала процесса перепланировки необходимо подготовить пакет необходимых документов и заявление. Перечень документов, которые требуется предоставить, установлен в пункте 2 статьи 26 Жилищного кодекса. Также этот перечень может быть указан в локальных нормативных актах, например, в Приложении № 2 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП “Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах” перечислены необходимые документы для проведения перепланировки в городе Москве;
Для согласования перепланировки необходимо обратиться в местную администрацию или МФЦ с соответствующим пакетом документов. Решение по перепланировке должно быть принято органом, к которому обратился заявитель, в течение 45 дней с момента представления необходимых документов. В случае обращения в МФЦ, этот срок начинается с передачи документов из МФЦ в местную администрацию. Важно помнить, что согласовывается именно перепланировка помещения, а не проведение ремонтных работ, так как перепланировка предполагает изменение его характеристик;
В течение трех рабочих дней с момента принятия решения местная администрация выдает заявителю документ, подтверждающий принятие данного решения. В случае одобрения, можно приступать к перепланировке. Документ может быть выдан лично, отправлен по почте или передан через МФЦ;
На заключительном этапе происходит проверка выполненных строительных работ приемочной комиссией, которая формируется местной администрацией.

После завершения всех строительных работ и перепланировки необходимо отправить уведомление в уполномоченный орган, который утвердил перепланировку, либо через МФЦ.

Следующим шагом будет подготовка технического плана, который будет проверен администрацией в течение 30 дней, после чего будет выдан акт приемочной комиссии. После утверждения акта приемочной комиссии уполномоченный орган местного самоуправления сможет самостоятельно направить в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете или регистрации права на перепланированное помещение, без необходимости участия собственника.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме будет считаться завершенной с момента внесения соответствующих изменений в ЕГРН, касающихся границ и/или площади помещения, а также после проведения государственного кадастрового учета новообразованных помещений и государственной регистрации прав на них.

Какая перепланировка помещения незаконна

При проведении перепланировки важно помнить, что запрещено сносить несущие стены, устанавливать дополнительные окна, демонтировать вентиляционные системы и другие подобные действия. Любые такие изменения не допускаются, так как они являются незаконными. Полный список запрещенных действий при перепланировке можно найти на официальном сайте государственного органа, ответственного за утверждение перепланировок в вашем городе или регионе. Например, в Москве этой функцией обычно занимается Мосжилинспекция.

В п. 9 Приложения № 1 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП “Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах” устанавливается, что при перепланировке помещений в многоквартирных домах не допускается:

Ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и жизни граждан, затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключение устройств и другие мероприятия, которые могут привести к ухудшению условий проживания жильцов;
Переустройство и (или) перепланировка помещений, в результате которых они или смежные с ними помещения будут переквалифицированы в соответствии с установленными стандартами как несоответствующие жилым требованиям;
Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение;
Установка отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими будет оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
Ликвидация, изменение сечения каналов системы вентиляции, демонтаж (частично или полностью) вентиляционных и технических коробов (шкафов);
Увеличение нагрузки на несущие конструкции выше уровня, предусмотренного проектом (рассчитанным по несущей способности и деформациям), или ослабление несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома;
Установка или перемещение радиаторов отопления, которые подключены к общедомовой системе горячего водоснабжения и/или центрального отопления, на лоджии, балконе, веранде или террасе;
Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.

В случае нарушения указанных ограничений и уведомления об этом со стороны бюро технической инвентаризации (БТИ) или управляющей компании (УК), потребуется восстановить исходное состояние.

Одна из форм ответственности для собственника за самовольную перепланировку – наложение штрафа. Начиная с 1 апреля 2024 года, размер штрафа остается прежним: составляет от 2 до 2,5 тыс. рублей для физических лиц, от 4 до 5 тыс. рублей для должностных лиц и от 40 до 50 тыс. рублей для юридических лиц (согласно пункту 2 статьи 7.21 Кодекса об административных правонарушениях). Помимо штрафа, владельца квартиры, подвергнутой перепланировке, также может ожидать предписание от инспектора с требованием легализовать перепланировку или вернуть жилищное помещение в исходное состояние в разумные сроки (согласно пункту 3 статьи 29 Жилищного кодекса).

В случае отказа от выполнения предъявленных требований может быть подан иск в суд:

если он подается в отношении собственника помещения, то по решению суда недвижимость может быть продана с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника обязанности по приведению его в прежнее состояние;
если же суд принимает решение в отношении нанимателя жилого помещения, то договор социального найма расторгается, а собственник помещения (наймодатель) будет обязан привести жилое помещение в прежнее состояние.

В соответствии с решением суда, перепланированное помещение может быть сохранено в новом состоянии, при условии, что это не приведет к нарушению прав и законных интересов граждан и не создаст угрозы их жизни и здоровью, в соответствии с пунктом 4 статьи 29 Жилищного кодекса.

Упрощение процедуры перевода жилого помещения в нежилое и обратно

Ранее возникала проблема изменения функционального назначения жилого помещения на нежилое и наоборот. Процесс начинался с принятия решения городской администрацией о переоформлении и завершался подписанием акта о согласовании перепланировки. Однако закон не устанавливал срок отправки акта согласования приемочной комиссией в Росреестр для внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

С 1 апреля вступают в силу новые правила, касающиеся окончания работ в жилом помещении. Собственник должен уведомить комиссию о завершении работ и предоставить новый технический план. После получения уведомления, комиссия обязана подготовить акт согласования перепланировки в течение 30 дней, а затем в течение 5 рабочих дней передать документы в Росреестр. Моментом перевода помещения из жилого в нежилое или наоборот считается дата обновления информации в Росреестре. Если в результате перепланировки образуется новое помещение, необходимо уплатить госпошлину за государственную регистрацию прав на недвижимость. Сумма госпошлины составляет 2 тыс. рублей для физических лиц и 22 тыс. рублей для юридических лиц. При этом сумму необходимо разделить между всеми собственниками, если их несколько, в соответствии с пунктом 22 статьи 333.33 Налогового кодекса.

При изменении функционального назначения помещения (из жилого в нежилое или наоборот) с необходимостью проведения переустройства и (или) перепланировки, информация обо всех проведенных работах также регистрируется в ЕГРН. Это считается завершением работ и позволяет использовать помещение в соответствии с его новым назначением.

С 1 апреля 2024 года все сведения о перепланировках должны быть обязательно зарегистрированы в ЕГРН. Новое определение перепланировки теперь включает в себя изменения границ или площади помещения. При этом не вводится общий список работ, разрешенных при перепланировке.

Преобразование жилого помещения в нежилое и наоборот зависит от необходимости проведения переустройства или перепланировки. В случае, если такие изменения не требуются, основанием для внесения коррекций в ЕГРН является документ, подтверждающий решение о преобразовании. В случае необходимости переустройства или перепланировки, владелец обязан предоставить уведомление вместе с обновленным техническим планом после завершения работ.

Перепланировка и изменение статуса недвижимости считаются законными только после внесения изменений в Росреестр относительно площади объекта.