Можно ли оформить покупку квартиры на несовершеннолетнего ребенка?

Дети, несмотря на отсутствие полной дееспособности в силу возраста, могут обладать недвижимостью на праве собственности. Договор купли-продажи квартиры, в котором покупателем выступает только ребенок, следовательно, является законным.

Вообще право собственности на имущество другого собственника, выступающего физическим лицом, может быть приобретено не только через сделку купли-продажи. Оформление возможно через договоры мены, дарения, иные способы отчуждения имущества, на что указывает п.2 Ст 218 ГК РФ. Если же обращаться только к сделке купли-продажи, то в соответствии с п.1 Ст 549 ГК сущность ее состоит в обязанности продавца после заключения передать имущество в виде участка земли, здания, сооружения, квартиры или любого другого вида недвижимости в собственность покупателя.

Однако полномочий по распоряжению имуществом договор купли-продажи ребенку не предоставляет.

Особенности заключения сделки

До достижения 18 лет дети могут совершать самостоятельно только мелкие (бытовые) сделки, например, на приобретение продуктов в магазине. Что касается договора купли-продажи, то решение о его заключении или дачу согласия обязательно выдают законные представители. Это могут быть как родители, так опекуны и попечители. Данные особенности регулируются исходя из возраста ребенка:

1. Лицу меньше 14 лет. В таком случае никакого движения со стороны ребенка не требуется: достаточно действий законных представителей, выступающих от его имени. Об этом говорит и п.1 Ст 28 ГК РФ: сделки малолетних совершают законные представители за исключением мелких (бытовых).

Семейный Кодекс указывает на то, что оба родителя, в случае их указания в акте гражданского состояния «Свидетельстве о рождении ребенка», обладают равными правами в вопросе заключения договора. Для сделки важно присутствие обеих лиц, обязательно иметь при себе паспорт и удостоверяющий документ ребенка.

Если один из родителей не может лично присутствовать на подписании договора, другой должен принести нотариально заверенную доверенность. В акте указывается, что не явившееся лицо также желает заключить сделку и дает на это свое согласие.

2. Лицу больше 14 лет, но меньше 18 лет. Ситуация меняется, если обратиться к п.1 Ст 26 ГК РФ: несовершеннолетний самостоятельно заключает сделки с письменного согласия законных представителей. Мелкие (бытовые) сюда, как и в случае с малолетними до 14 лет, не входят. Кроме того, если ребенок самостоятельно совершил сделку без ведома родителей, то ее можно будет признать действительной при последующем одобрении законными представителями.

Присутствие ребенка на подписании договора обязательно. Вначале он подписывает акт, а затем законные представители уже своей подписью одобряют сделку.

Обратите внимание, что ребенок по договору купли-продажи становится собственником имущества. Иные лица, в том числе родители, соответствующими правами в отношении одного и того же имущества не обладают. Правило вытекает из п.4 Ст 60 СК, где ситуация представлена в две стороны: ребенок также не имеет право собственности на имущество его законных представителей.

Использование материнского капитала

В таком случае квартира равными долями распределяется между всеми членами семьи, за исключением детей. Но ребенку можно передать право собственности через сделку дарения, соответствующе оформленную и зарегистрированную. Такие отношения не обязывают родителей уплатить налог или иные вычеты.

Использование ипотеки

На ребенка, как на единственного собственника по договору ипотеки, квартиру оформить нельзя. В таком случае банк идет на большой риск. Если заемщик (законные представители) впоследствии окажется неплатежеспособным, то изъять квартиру на праве собственности ребенка и реализовать в дальнейшем будет намного сложнее. Таким образом, для ограничения подобных отношений по договору ипотеки был введен соответствующий запрет.